Afin de financer votre acquisition immobilière, vous devez emprunter la somme nécessaire auprès d’un organisme de crédit. Une démarche courante qui n’en reste pas moins rigoureuse et complexe ! Guy Hoquet vous donne les clés pour tout comprendre au prêt immobilier.

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier est une somme d’argent accordée par un organisme de crédit à un particulier pour financier l’acquisition d’un bien immobilier. Cette somme doit être remboursée sur une durée fixée à l’avance. En tant qu’emprunteur, vous avez l’obligation de restituer le capital suivant les conditions propres au type de crédit souscrit. Le taux d’intérêt est une composante majeure du prêt immobilier.   Il peut être fixe ou variable. La grande majorité des prêts aux particuliers sont proposés à taux fixe : l’emprunt est adossé à un taux qui ne bouge pas, et le montant des mensualités reste identique tout au long de la période de remboursement (sauf à moduler les échéances pour les adapter à une situation financière donnée). Un taux variable, à l’inverse, peut évoluer en fonction d’un indice de référence, à la hausse comme à la baisse, dans la limite de plafonds fixés en amont.

Quels sont les différents types de prêts ?

Si vous souscrivez un prêt immobilier, votre banque vous proposera très certainement un crédit amortissable, le plus courant : le remboursement est étalé sur toute la durée de l’emprunt, et chaque mensualité comprend une part de capital et une part d’intérêts (plus les frais d’assurance), sachant que la part des intérêts se réduit au fil du temps. Sa durée varie entre 5 et 25 ans. Toutefois, il existe d’autres types de prêts :

• Le crédit in fine est composé exclusivement d’intérêts durant la durée d’emprunt, et le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance du contrat. Ce type de crédit est plutôt réservé aux investisseurs.
• Le crédit relais permet de réaliser un projet d’achat-revente : la somme empruntée permet d’acquérir le bien immobilier souhaité, puis elle est soldée à l’aide du fruit de la vente de la première propriété.
• Les prêts aidés viennent compléter un prêt immobilier classique en offrant des avantages divers : prêt à taux zéro, prêt conventionné, prêt accession sociale, etc.

Comment obtenir un crédit immobilier ?

L’acceptation de votre demande de prêt immobilier par un organisme de crédit dépend de plusieurs paramètres :

• Votre capacité d’endettement: le montant que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement de votre emprunt. Elle est calculée en cumulant vos revenus et en déduisant vos charges fixes, sachant que le taux d’endettement maximal est généralement fixé à 33 %. La somme restante est appelée « reste à vivre ». Ainsi, des revenus de 3 000 € par mois vous autorisent à rembourser 1 000 € de mensualité.
• Votre apport personnel: le montant que vous pouvez injecter dans votre prêt immobilier en guise de garantie. Par convention, ce montant doit couvrir les frais de notaire et les frais annexes : comptez au moins 10 % de la somme totale, avec la possibilité de mettre plus pour réduire le montant du crédit.
• Votre capacité à rembourser l’emprunt: une situation professionnelle stable, des revenus confortables et un profil d’épargnant sérieux sont des atouts non négligeables pour convaincre une banque de vous prêter la somme nécessaire. Les banques se munissent aussi de garde-fous : assurance emprunteur et garantie (généralement une hypothèque sur le bien).